Haben Sie jemals eine Rechnung von Ihrem Vermieter erhalten behauptet, dass Sie sie für Basisjahr Eskalationen verdanken? Höchstwahrscheinlich haben Sie. Jeder Mieter, der Flächen im Rahmen eines mehrjährigen Bruttomietvertrags mietet, erleidet eine Eskalation des Basisjahres, aber nicht jeder erinnert sich daran, ihm zugestimmt zu haben. Einige Mieter kennen den Begriff nicht einmal!

Ob Sie es glauben oder nicht, es gibt mit ziemlicher Sicherheit eine Sprache in Ihrem Mietvertrag über Eskalationen im Basisjahr. Selbst wenn Sie es verpasst haben, sind Sie immer noch am Haken, um dafür zu bezahlen. Dieser Blog hilft Ihnen zu verstehen, woher diese Ausgaben kommen und wie Sie sie planen können.

Ein Bruttoleasing besteht aus Grundmiete und Betriebskosten. Die Grundmiete ist eine feste Zahl, die der Vermieter auf der Grundlage seiner Investition (en) in das Gebäude festgelegt hat. Die Betriebskosten werden auf der Grundlage eines sogenannten Basisjahres erstellt. Wenn Sie Ihren Mietvertrag im Jahr 2015 unterzeichnet haben, ist Ihr Basisjahr 2015. Ihre betrieblichen Aufwendungen werden auf der Grundlage der Aufwendungen im Basisjahr angepasst und Sie verpflichten sich, einen anteiligen Anteil über das Basisjahr hinaus in der Zukunft zu zahlen.

Hier ein Beispiel. Ihre Miete beträgt 20 PSF, bestehend aus 12 PSF Grundmiete und 8 PSF Betriebskosten (da die Betriebskosten 2015 8 PSF betrugen). Wenn die Betriebskosten im Jahr 2016 auf 8,25 PSF steigen, müssen Sie die zusätzlichen 0,25 PSF zahlen. Wenn im Jahr 2017 Ihre Betriebskosten auf $ 8,50 PSF steigen, müssen Sie zusätzliche $ 0,50 PSF bezahlen. Dies ist eine Überraschung für einige Mieter und für einige kann es zu einer großen Störung ihres Endergebnisses führen.

Sie denken wahrscheinlich: „Wie genau rechne ich diese Ausgaben ohne Kristallkugel ab?“ Die Antwort: Machen Sie eine fundierte Vermutung. Es ist nicht möglich, genau zu wissen, wie stark Ihre Betriebskosten eskalieren werden, da wir keine Erhöhungen der Grundsteuern vorhersagen können, ebenso wie wir das Wetter nicht vorhersagen können (zwei große Komponenten der Betriebskosten). Wir können jedoch auf eine dreijährige Geschichte zurückblicken, um zu beurteilen, wie stark die Betriebskosten im Jahresvergleich gestiegen sind.Bevor Sie also Ihren Mietvertrag unterschreiben, bitten Sie Ihren Makler, eine dreijährige Historie der Betriebskosten vom Vermieter anzufordern. Und nur um sicher zu gehen, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag aus einer Sprache besteht, die Ihnen das Recht gibt, eine Prüfung der Betriebskosten anzufordern. Eine gute Faustregel ist, zusätzliche 2-3% der Betriebskosten Ihres laufenden Jahres für die Eskalation der Betriebskosten im nächsten Jahr beiseite zu legen.

Lassen Sie uns über jährliche Mieteskalationen kristallklar sein: Sie sind nicht dasselbe wie Basisjahreseskalationen. Wenn Ihre Miete im ersten Jahr 20 PSF beträgt und Sie zugestimmt haben, jährliche Erhöhungen von 0,50 PSF zu zahlen, beträgt Ihre Miete im zweiten Jahr 20,50 PSF. Das bedeutet, dass Sie sowohl Mieteskalationen als auch Basisjahreseskalationen berücksichtigen sollten. Hier ist ein Tipp des Handels: Sie können beide neu verhandeln, wenn Sie Ihren Mietvertrag verlängern.