har du någonsin fått en räkning från din hyresvärd hävdar att du är skyldig dem för basår eskaleringar? Troligtvis har du. Varje hyresgäst som hyr utrymme under ett flerårigt bruttoavtal medför en basårsupptrappning, men inte alla kommer ihåg att gå med på det. Vissa hyresgäster är inte ens bekanta med termen!

tro det eller ej, det finns nästan säkert språk i ditt hyresavtal om basår eskaleringar. Även om du missade det, är du fortfarande på kroken för att betala för det. Den här bloggen hjälper dig att förstå var dessa utgifter kommer ifrån och hur du planerar för dem.

ett bruttoavtal består av bashyra och rörelsekostnader. Bashyran är ett fast nummer som hyresvärden har förutbestämt baserat på deras investeringar i byggnaden. Driftskostnaderna skapas på vad som allmänt kallas ett basår. Om du undertecknade ditt hyresavtal 2015 är ditt basår 2015. Dina rörelsekostnader justeras utifrån basårets kostnader och du samtycker till att betala en pro rata-andel utöver basåret i framtiden.

Här är ett exempel. Din hyra är $20 PSF som består av $12 PSF i bashyra och $8 PSF i rörelsekostnader (eftersom rörelsekostnaderna 2015 var $8 PSF). Om rörelsekostnaderna ökar i 2016 till $8.25 PSF då är du föremål för att betala ytterligare $0.25 PSF. Om 2017 dina driftskostnader Hoppa till $8.50 PSF då måste du betala ytterligare $ 0.50 PSF. Detta kommer som en överraskning för vissa hyresgäster och för vissa kan det orsaka en stor störning i deras bottenlinje.

du tänker förmodligen: ”hur exakt står jag för dessa utgifter utan kristallkula?”Svaret: gör en utbildad gissning. Det är inte möjligt att veta exakt hur mycket dina rörelsekostnader kommer att eskalera eftersom vi inte kan förutsäga ökningar av fastighetsskatter, precis som vi inte kan förutsäga vädret (två stora delar av rörelsekostnaderna). Vi kan dock se tillbaka på en treårig historia för att mäta hur mycket rörelsekostnaderna har ökat jämfört med året innan.

så innan du undertecknar ditt hyresavtal, be din mäklare att begära en treårig historia av driftskostnaderna från hyresvärden. Och bara för att vara säker, se till att ditt hyresavtal består av språk som ger dig rätt att begära en granskning av driftskostnaderna. En bra tumregel är att avsätta ytterligare 2-3% av ditt nuvarande års rörelsekostnader för nästa års upptrappning av rörelsekostnaderna.

Låt oss vara kristallklara om årliga hyresupptrappningar: de är inte samma sak som basårsupptrappningar. Om din hyra är $20 PSF i år ett och du har gått med på att betala $0.50 PSF årliga ökningar kommer din hyra att vara $20.50 PSF i år två. Det betyder att du bör redogöra för både hyresupptrappningar och basårsupptrappningar. Här är ett tips på handeln: du kan omförhandla båda när du förnyar ditt leasingavtal.