ați primit vreodată un proiect de lege de la proprietarul dumneavoastră susținând că le datorez pentru escaladări an de bază? Cel mai probabil ai. Fiecare chiriaș care închiriază spațiu în cadrul unui contract de închiriere brut pe mai mulți ani suportă o escaladare a anului de bază, dar nu toată lumea își amintește că a fost de acord cu acesta. Unii chiriași nici măcar nu sunt familiarizați cu termenul!

credeți sau nu, există aproape sigur limbaj în contractul de închiriere despre escaladările anului de bază. Chiar dacă ai ratat-o, Ești încă pe cârlig să plătească pentru ea. Acest blog vă va ajuta să înțelegeți de unde provin aceste cheltuieli și cum să le planificați.

un contract de leasing brut este format din chiria de bază și cheltuielile de exploatare. Chiria de bază este un număr fix pe care proprietarul l-a predeterminat pe baza investițiilor lor în clădire. Cheltuielile de exploatare sunt create pe ceea ce este cunoscut ca un an de bază. Dacă ați semnat contractul de închiriere în 2015, atunci anul dvs. de bază este 2015. Cheltuielile dvs. de operare sunt ajustate pe baza cheltuielilor din anul de bază și sunteți de acord să plătiți o cotă pro rata peste și dincolo de anul de bază în viitor.

Iată un exemplu. Chiria dvs. este de 20 USD PSF, care constă din 12 USD PSF în chirie de bază și 8 USD PSF în cheltuieli de exploatare (deoarece cheltuielile de exploatare în 2015 au fost de 8 USD PSF). Dacă cheltuielile de exploatare cresc în 2016 la 8,25 USD PSF, atunci sunteți supus plății suplimentare de 0,25 USD PSF. Dacă în 2017 cheltuielile de operare sari la $ 8.50 PSF, atunci va trebui să plătească o suplimentare de $0.50 PSF. Acest lucru vine ca o surpriză pentru unii chiriași și pentru unii, aceasta poate provoca o perturbare majoră la linia lor de jos.

probabil vă gândiți: „cum, mai exact, să contabilizez aceste cheltuieli fără un Glob de cristal?”Răspunsul: faceți o presupunere educată. Nu este posibil să știți exact cât de mult vor crește cheltuielile dvs. de operare, deoarece nu putem prezice creșteri ale impozitelor imobiliare, la fel cum nu putem prezice vremea (două componente mari ale cheltuielilor de operare). Cu toate acestea, ne putem uita înapoi la o istorie de trei ani pentru a evalua cât de mult cheltuielile de funcționare au crescut de la an la an.

deci, înainte de a semna contractul de închiriere, cereți brokerului dvs. să solicite proprietarului un istoric de trei ani al cheltuielilor de exploatare. Și doar pentru a fi în siguranță, asigurați-vă că contractul de închiriere constă în limba care vă oferă dreptul de a solicita un audit al cheltuielilor de exploatare. O regulă bună este să alocați 2-3% din cheltuielile de funcționare din anul curent pentru escaladarea cheltuielilor de funcționare de anul viitor.

să fim foarte clari cu privire la escaladările anuale ale chiriilor: nu sunt același lucru cu escaladările din anul de bază. Dacă chiria dvs. este de 20 USD PSF în primul an și ați fost de acord să plătiți creșteri anuale de 0,50 usd PSF, atunci chiria dvs. va fi de 20,50 USD PSF în al doilea an. Asta înseamnă că ar trebui să țineți cont atât de escaladările chiriei, cât și de escaladările anului de bază. Iată un sfat al comerțului: puteți renegocia ambele atunci când vă reînnoiți contractul de închiriere.