Czy kiedykolwiek otrzymałeś rachunek od właściciela, twierdząc, że jesteś im winien za eskalację roku bazowego? Najprawdopodobniej tak. Każdy najemca, który wynajmuje powierzchnię w ramach wieloletniego najmu brutto, ponosi eskalację roku bazowego, ale nie każdy pamięta, że się na to zgodził. Niektórzy lokatorzy nawet nie znają tego terminu!

Wierzcie lub nie, jest prawie na pewno język w leasingu o eskalacji roku bazowego. Nawet jeśli to przegapiłeś, wciąż jesteś na haku, by za to zapłacić. Ten blog pomoże Ci zrozumieć, skąd pochodzą te wydatki i jak je zaplanować.

leasing brutto składa się z czynszu podstawowego i kosztów operacyjnych. Czynsz podstawowy to stała liczba, którą wynajmujący z góry ustalił na podstawie swoich inwestycji w budynek. Koszty operacyjne są tworzone na tzw. roku bazowym. Jeśli podpisałeś umowę najmu w 2015 r., to Twoim rokiem bazowym jest 2015 r. Twoje koszty operacyjne są korygowane w oparciu o wydatki w roku bazowym i zgadzasz się zapłacić proporcjonalny udział powyżej i poza rokiem bazowym w przyszłości.

oto przykład. Twój czynsz wynosi $ 20 PSF, który składa się z $ 12 PSF w czynszu podstawowym i $ 8 PSF w kosztach operacyjnych (ponieważ koszty operacyjne w 2015 r.wynosiły $8 PSF). Jeśli koszty operacyjne wzrosną w 2016 r.do $8.25 PSF, będziesz musiał zapłacić dodatkowe $0.25 PSF. Jeśli w 2017 roku twoje wydatki operacyjne wzrosną do $8.50 PSF, będziesz musiał zapłacić dodatkowe $0.50 PSF. Jest to zaskoczeniem dla niektórych najemców, a dla niektórych może spowodować poważne zakłócenia w ich wynikach finansowych.

pewnie myślisz: „jak dokładnie rozliczyć te wydatki bez kryształowej kuli?”Odpowiedź: zgaduj. Nie jest możliwe, aby dokładnie wiedzieć, ile koszty operacyjne będą eskalować, ponieważ nie możemy przewidzieć wzrostu podatków od nieruchomości, tak jak nie możemy przewidzieć pogody (dwa duże składniki kosztów operacyjnych). Możemy jednak spojrzeć wstecz na trzyletnią historię, aby ocenić, jak bardzo koszty operacyjne wzrosły z roku na rok.

więc zanim podpiszesz umowę najmu, poproś swojego brokera, aby zażądał od właściciela trzyletniej historii wydatków operacyjnych. I dla bezpieczeństwa, upewnij się, że Leasing składa się z języka, który daje prawo do zażądania audytu kosztów operacyjnych. Dobrą zasadą jest odkładanie dodatkowych 2-3% bieżących wydatków operacyjnych na przyszłoroczną eskalację wydatków operacyjnych.

powiedzmy sobie jasno o rocznej eskalacji czynszu: to nie jest to samo, co eskalacja roku bazowego. Jeśli twój czynsz wynosi 20 USD WPO w pierwszym roku i zgodziłeś się zapłacić 0,50 USD rocznych podwyżek WPO, Twój czynsz wyniesie 20,50 USD WPO w drugim roku. Oznacza to, że należy uwzględnić zarówno eskalację czynszu, jak i eskalację roku bazowego. Oto wskazówka: możesz renegocjować obie umowy po odnowieniu umowy najmu.