heeft u ooit een rekening ontvangen van uw verhuurder die beweert dat u hen verschuldigd bent voor escalaties in het basisjaar? Waarschijnlijk wel. Elke huurder die ruimte huurt onder een meerjarige brutoverhuur leidt tot een escalatie van het basisjaar, maar niet iedereen herinnert zich ermee akkoord te gaan. Sommige huurders zijn niet eens bekend met de term!

geloof het of niet, er is vrijwel zeker taal in uw lease over basisjaar escalaties. Zelfs als je het gemist hebt, moet je er nog voor betalen. Deze blog zal u helpen begrijpen waar deze kosten vandaan komen en hoe te plannen voor hen.

een bruto lease bestaat uit basishuur en exploitatiekosten. De basishuur is een vast getal dat de verhuurder vooraf heeft bepaald op basis van zijn investering(en) in het gebouw. De operationele kosten worden gemaakt op wat algemeen bekend staat als een basisjaar. Als u uw huurovereenkomst in 2015 ondertekende, dan is uw basisjaar 2015. Uw bedrijfskosten worden aangepast op basis van de kosten in het Basisjaar en u stemt ermee in om in de toekomst een pro rata aandeel te betalen boven en buiten het basisjaar.

Hier is een voorbeeld. Uw huur is $ 20 PSF die bestaat uit $ 12 PSF in basishuur en $ 8 PSF in operationele kosten (omdat de operationele kosten in 2015 waren $8 PSF). Als de operationele kosten stijgen in 2016 naar $ 8,25 PSF dan bent u onderworpen aan de extra $0,25 PSF te betalen. Als in 2017 uw operationele kosten springen Naar $ 8.50 PSF dan moet u een extra betalen $0,50 PSF. Dit komt als een verrassing voor sommige huurders en voor sommige, het kan een grote verstoring van hun bottom line veroorzaken.

u denkt waarschijnlijk: “hoe reken ik deze uitgaven precies af zonder kristallen bol?”Het antwoord: doe een gefundeerde gok. Het is niet mogelijk om precies te weten hoeveel uw operationele kosten zullen escaleren, omdat we niet kunnen voorspellen stijgingen in onroerend goed belastingen, net zoals we niet kunnen voorspellen het weer (twee grote componenten van de operationele kosten). We kunnen echter terugkijken op een geschiedenis van drie jaar om te meten hoeveel bedrijfskosten jaar-op-jaar zijn gestegen.

dus voordat u uw huurovereenkomst ondertekent, vraag uw makelaar om een driejarige geschiedenis van de exploitatiekosten van de verhuurder aan te vragen. En voor de zekerheid, zorg ervoor dat uw lease bestaat uit taal die u het recht geeft om een audit van de operationele kosten te vragen. Een goede vuistregel is om een extra 2-3% van de exploitatiekosten van uw huidige jaar te reserveren voor de escalatie van de exploitatiekosten volgend jaar.

laten we glashelder zijn over jaarlijkse huur escalaties: ze zijn niet hetzelfde als het basisjaar escalaties. Als uw huur is $20 PSF in jaar één en je hebt afgesproken om te betalen $0,50 PSF jaarlijkse verhogingen dan zal uw huur $20,50 PSF in jaar twee. Dat betekent dat je rekening moet houden met zowel huur escalaties en basisjaar escalaties. Hier is een tip van de handel: U kunt heronderhandelen zowel wanneer u uw lease te vernieuwen.