Har du noen gang mottatt en regning fra utleier hevder at du skylder dem for base år opptrapping? Mest sannsynlig har du. Hver leietaker som leier plass under en flerårig brutto leieavtale pådrar seg en basisårs eskalering, men ikke alle husker å godta det. Noen leietakere er ikke engang kjent med begrepet!

Tro det eller ei, det er nesten sikkert språk i leieavtalen din om basisårs eskaleringer. Selv om du savnet det, er du fortsatt på kroken for å betale for det. Denne bloggen vil hjelpe deg å forstå hvor disse utgiftene kommer fra og hvordan du planlegger for dem.

en brutto leieavtale består av grunnleie og driftskostnader. Basen leie er et fast nummer som utleier har forhåndsbestemt basert på deres investering (er) i bygningen. Driftskostnadene er opprettet på det som er kjent som et basisår. Hvis du signerte leieavtalen din i 2015, er basisåret ditt 2015. Driftskostnadene justeres basert på utgiftene i basisåret, og du samtykker i å betale en pro rata andel utover basisåret i fremtiden.

her er et eksempel. Din leie er $20 PSF som består av $12 PSF i grunnleie og $ 8 PSF i driftskostnader (fordi driftskostnader i 2015 var $ 8 PSF). Hvis driftskostnadene øker i 2016 til $ 8,25 PSF, må du betale den ekstra $ 0,25 PSF. Hvis i 2017 dine driftskostnader hopper til $ 8,50 PSF, må du betale en ekstra $ 0,50 PSF. Dette kommer som en overraskelse for noen leietakere, og for noen kan det føre til en stor forstyrrelse av bunnlinjen.

du tenker nok: «hvordan, nøyaktig, gjør jeg rede for disse utgiftene uten en krystallkule ?»Svaret: Gjør en utdannet gjetning. Det er ikke mulig å vite nøyaktig hvor mye driftskostnadene dine vil eskalere fordi vi ikke kan forutsi økninger i eiendomsskatt, akkurat som vi ikke kan forutsi været (to store komponenter av driftskostnader). Vi kan imidlertid se tilbake på en treårig historie for å måle hvor mye driftskostnadene har økt år for år.

Så før du signerer leieavtalen din, spør megleren om å be om en tre års historie om driftskostnadene fra utleier. Og bare for å være sikker, sørg for at leieavtalen består av språk som gir deg rett til å be om en revisjon av driftskostnadene. En god tommelfingerregel er å sette av ytterligere 2-3% av inneværende års driftskostnader for neste års opptrapping av driftskostnader.

La oss være krystallklare om årlige leie eskaleringer: De er ikke det samme som basisår eskaleringer. Hvis leien din er $20 PSF i år ett, og du har avtalt å betale $ 0,50 PSF årlige økninger, vil leien din være $20,50 PSF i år to. Det betyr at du bør ta hensyn til både leie eskaleringer og basisår eskaleringer. Her er et tips om handelen: du kan reforhandle både når du fornyer leieavtalen din.