Avete mai ricevuto un disegno di legge dal vostro padrone di casa sostenendo che li dovete per anno base escalations? Molto probabilmente avete. Ogni inquilino che affitta uno spazio con un contratto di locazione lordo pluriennale subisce un’escalation dell’anno base, ma non tutti ricordano di accettarlo. Alcuni inquilini non hanno nemmeno familiarità con il termine!

Che ci crediate o no, c’è quasi certamente un linguaggio nel tuo contratto di locazione sulle escalation dell’anno base. Anche se vi siete persi, siete ancora sul gancio per pagare per questo. Questo blog ti aiuterà a capire da dove provengono queste spese e come pianificare per loro.

Un leasing lordo è costituito da affitto base e spese operative. L’affitto di base è un numero fisso che il proprietario ha predeterminato in base al loro investimento(s) nell’edificio. Le spese operative vengono creati su quello che è comunemente noto come un anno base. Se hai firmato il contratto di locazione nel 2015, il tuo anno di base è il 2015. Le tue spese operative sono regolate in base alle spese dell’anno base e accetti di pagare una quota pro rata al di sopra e al di là dell’anno base in futuro.

Ecco un esempio. Il tuo affitto è di PS 20 PSF che consiste in rent 12 PSF in affitto base e $8 PSF in spese operative (perché le spese operative nel 2015 erano PS 8 PSF). Se le spese operative aumentano nel 2016 a PS 8.25 PSF, allora sei soggetto a pagare l’ulteriore PS 0.25 PSF. Se nel 2017 le spese operative saltare a PS 8.50 PSF allora avrete bisogno di pagare un ulteriore PS 0.50 PSF. Questo è una sorpresa per alcuni inquilini e per alcuni, può causare una grave interruzione alla loro linea di fondo.

Probabilmente stai pensando: “Come, esattamente, faccio a tenere conto di queste spese senza una sfera di cristallo?”La risposta: fai un’ipotesi istruita. Non è possibile sapere esattamente quanto le spese operative aumenteranno perché non possiamo prevedere aumenti delle tasse immobiliari, così come non possiamo prevedere il tempo (due grandi componenti delle spese operative). Tuttavia, possiamo guardare indietro a una storia di tre anni per valutare quanto le spese operative sono aumentate anno su anno.

Quindi, prima di firmare il contratto di locazione, chiedere al proprio broker di richiedere una storia di tre anni delle spese operative dal proprietario. E solo per essere sicuri, assicurati che il tuo contratto di locazione sia composto da una lingua che ti dà il diritto di richiedere un controllo delle spese operative. Una buona regola empirica è quella di mettere da parte un ulteriore 2-3% delle spese operative dell’anno corrente per l’escalation delle spese operative del prossimo anno.

Cerchiamo di essere chiari sulle escalation degli affitti annuali: non sono la stessa cosa delle escalation dell’anno base. Se il tuo affitto è di PS 20 PSF nel primo anno e hai accettato di pagare increases 0.50 PSF aumenti annuali, il tuo affitto sarà di PS 20.50 PSF nel secondo anno. Ciò significa che dovresti tenere conto sia delle escalation degli affitti che delle escalation dell’anno base. Ecco un suggerimento del commercio: È possibile rinegoziare sia quando si rinnova il contratto di locazione.