Avez-vous déjà reçu une facture de votre propriétaire affirmant que vous leur devez pour les escalades de l’année de référence? Très probablement, vous l’avez fait. Chaque locataire qui loue un espace dans le cadre d’un bail brut pluriannuel encourt une augmentation de l’année de base, mais tout le monde ne se souvient pas de l’avoir accepté. Certains locataires ne connaissent même pas le terme!

Croyez-le ou non, il y a presque certainement un libellé dans votre bail concernant les augmentations de l’année de base. Même si vous l’avez manqué, vous êtes toujours prêt à le payer. Ce blog vous aidera à comprendre d’où viennent ces dépenses et comment les planifier.

Un bail brut comprend le loyer de base et les charges d’exploitation. Le loyer de base est un nombre fixe que le propriétaire a prédéterminé en fonction de son (ses) investissement(s) dans l’immeuble. Les charges d’exploitation sont créées sur ce que l’on appelle communément une année de référence. Si vous avez signé votre bail en 2015, votre année de base est 2015. Vos charges d’exploitation sont rajustées en fonction des charges de l’année de référence et vous acceptez de payer une quote-part au prorata au-delà de l’année de référence à l’avenir.

Voici un exemple. Votre loyer est de 20 PS PSF, ce qui se compose de 12 PS PSF en loyer de base et de 8 PS PSF en frais d’exploitation (car les frais d’exploitation en 2015 étaient de 8 PS PSF). Si les dépenses d’exploitation augmentent en 2016 pour atteindre 8,25 PS PSF, vous devrez payer les 0,25 PS PSF supplémentaires. Si en 2017 vos dépenses d’exploitation grimpent à 8,50 PS PSF, vous devrez payer 0,50 PS PSF supplémentaire. Cela est une surprise pour certains locataires et pour certains, cela peut perturber considérablement leur résultat net.

Vous pensez probablement: « Comment, exactement, dois-je comptabiliser ces dépenses sans boule de cristal? »La réponse: Faites une supposition éclairée. Il n’est pas possible de savoir exactement combien vos dépenses d’exploitation augmenteront parce que nous ne pouvons pas prévoir les augmentations des taxes foncières, tout comme nous ne pouvons pas prédire la météo (deux grandes composantes des dépenses d’exploitation). Cependant, nous pouvons revenir sur une histoire de trois ans pour évaluer l’augmentation des dépenses d’exploitation d’une année à l’autre.

Donc, avant de signer votre bail, demandez à votre courtier de demander au propriétaire un historique de trois ans des dépenses d’exploitation. Et pour être sûr, assurez-vous que votre bail est composé d’une langue qui vous donne le droit de demander un audit des dépenses d’exploitation. Une bonne règle empirique consiste à mettre de côté 2 à 3% supplémentaires de vos dépenses d’exploitation de l’année en cours pour l’augmentation des dépenses d’exploitation de l’année prochaine.

Soyons clairs sur les augmentations de loyer annuelles: ce ne sont pas la même chose que les augmentations de l’année de base. Si votre loyer est de 20 PS PSF la première année et que vous avez accepté de payer des augmentations annuelles de 0,50 PS PSF, votre loyer sera de 20,50 PS PSF la deuxième année. Cela signifie que vous devez tenir compte à la fois des augmentations de loyer et des augmentations de l’année de base. Voici un conseil du métier: Vous pouvez renégocier les deux lorsque vous renouvelez votre bail.