Oletko koskaan saanut vuokranantajalta laskun, jossa väitetään, että olet heille velkaa perusvuoden eskalaatioista? Todennäköisesti olet. Jokainen vuokralainen, joka vuokraa tilaa monivuotisella bruttovuokrasopimuksella, saa perusvuoden korotuksen, mutta kaikki eivät muista suostuneensa siihen. Jotkut vuokralaiset eivät edes tunne termiä!

uskokaa tai älkää, vuokrasopimuksessanne puhutaan lähes varmasti perusvuoden eskalaatioista. Vaikka et olisi huomannut, olet silti koukussa maksamaan siitä. Tämä blogi auttaa sinua ymmärtämään, mistä nämä kulut tulevat ja miten suunnitella niitä.

bruttovuokraus koostuu pohjavuokrasta ja liiketoiminnan kuluista. Pohjavuokra on kiinteä numero, jonka vuokranantaja on ennalta määritellyt rakennukseen tekemiensä sijoitusten perusteella. Toimintamenot syntyvät niin sanotulle perusvuodelle. Jos allekirjoitit vuokrasopimuksen vuonna 2015, perusvuosi on 2015. Toimintakulusi oikaistaan perusvuoden kulujen perusteella ja sitoudut jatkossa maksamaan perusvuoden ylittävän osuuden.

tässä esimerkki. Vuokrasi on $20 POLYESTERIKATKOKUITUJA, joka koostuu $12 POLYESTERIKATKOKUITUJA perusvuokrassa ja $8 POLYESTERIKATKOKUITUJA käyttökuluissa (koska käyttökulut vuonna 2015 olivat $8 POLYESTERIKATKOKUITUJA). Jos käyttökulut kasvavat vuonna 2016 $8.25 POLYESTERIKATKOKUITUJA sitten olet velvollinen maksamaan ylimääräistä $0.25 POLYESTERIKATKOKUITUJA. Jos vuonna 2017 käyttökulut hypätä $8.50 POLYESTERIKATKOKUITUJA sinun täytyy maksaa ylimääräistä $0.50 POLYESTERIKATKOKUITUJA. Tämä tulee yllätyksenä joillekin vuokralaisille ja joillekin se voi aiheuttaa suuren häiriön heidän pohjalukemaansa.

mietit varmaan: ”miten, tarkalleen, lasken nämä kulut ilman kristallipalloa?”Vastaus: tee Valistunut arvaus. Ei ole mahdollista tietää tarkalleen, kuinka paljon toimintakulusi nousevat, koska emme voi ennustaa kiinteistöverojen nousua, aivan kuten emme voi ennustaa säätä (kaksi suurta toimintakulujen osatekijää). Voimme kuitenkin katsoa taaksepäin kolmivuotista historiaa ja arvioida, kuinka paljon toimintakulut ovat kasvaneet vuosi vuodelta.

ennen kuin allekirjoitat vuokrasopimuksen, pyydä välittäjääsi pyytämään vuokranantajalta kolmen vuoden historia toimintakuluista. Ja varmuuden vuoksi, varmista, että vuokrasopimus koostuu kielestä, joka antaa sinulle oikeuden pyytää tilintarkastusta toimintakuluista. Hyvä nyrkkisääntö on varata kuluvan vuoden toimintamenoista 2-3 prosenttia lisää ensi vuoden toimintamenojen paisumiseen.

olkaamme kristallinkirkkaita vuosivuokrien korotuksista: ne eivät ole sama asia kuin perusvuoden korotukset. Jos vuokra on $20 POLYESTERIKATKOKUITUJA vuonna yksi ja olet suostunut maksamaan $0.50 POLYESTERIKATKOKUITUJA vuosittain korotukset sitten vuokra on $20.50 POLYESTERIKATKOKUITUJA vuonna kaksi. Se tarkoittaa, että sinun pitäisi ottaa huomioon sekä vuokrien nousu että perusvuoden nousu. Tässä kaupan vinkki: voit neuvotella molemmat uusiksi, kun uusit vuokrasopimuksesi.