¿Alguna vez ha recibido una factura de su propietario que afirma que le debe por las escaladas del año base? Lo más probable es que sí. Cada inquilino que alquila espacio bajo un arrendamiento bruto de varios años incurre en una escalada del año base, pero no todos recuerdan estar de acuerdo con ello. ¡Algunos inquilinos ni siquiera están familiarizados con el término!

Lo creas o no, es casi seguro que hay un lenguaje en tu contrato de arrendamiento sobre las escaladas del año base. Incluso si te lo perdiste, todavía estás en el gancho para pagar por ello. Este blog le ayudará a entender de dónde provienen estos gastos y cómo planificarlos.

El arrendamiento bruto comprende el alquiler básico y los gastos de funcionamiento. El alquiler base es un número fijo que el propietario ha predeterminado en función de su(s) inversión (es) en el edificio. Los gastos operativos se crean en lo que comúnmente se conoce como un año base. Si firmó su contrato de arrendamiento en 2015, entonces su año base es 2015. Sus gastos operativos se ajustan en función de los gastos del año base y usted acepta pagar una parte prorrateada por encima y más allá del año base en el futuro.

Este es un ejemplo. Su alquiler es de PS 20 PSF, que consiste en PS 12 PSF en alquiler base y 8 8 PSF en gastos operativos (porque los gastos operativos en 2015 fueron de 8 8 PSF). Si los gastos operativos aumentan en 2016 a 8 8.25 PSF, entonces está sujeto a pagar los PS 0.25 PSF adicionales. Si en 2017 tus gastos operativos suben a 8 8.50 PSF, tendrás que pagar 0 0.50 PSF adicionales. Esto es una sorpresa para algunos inquilinos y, para algunos, puede causar una interrupción importante en sus resultados.

Probablemente estés pensando: «¿Cómo, exactamente, contabilizo estos gastos sin una bola de cristal?»La respuesta: Hacer una suposición educada. No es posible saber exactamente cuánto aumentarán sus gastos operativos porque no podemos predecir aumentos en los impuestos sobre bienes raíces, al igual que no podemos predecir el clima (dos grandes componentes de los gastos operativos). Sin embargo, podemos mirar hacia atrás a una historia de tres años para medir cuánto han aumentado los gastos operativos año tras año.

Por lo tanto, antes de firmar el contrato de arrendamiento, pídale a su agente que solicite al propietario un historial de tres años de los gastos operativos. Y solo para estar seguro, asegúrese de que su contrato de arrendamiento incluya un lenguaje que le dé derecho a solicitar una auditoría de los gastos operativos. Una buena regla general es reservar un 2-3% adicional de los gastos operativos de su año actual para la escalada de gastos operativos del próximo año.

Seamos claros sobre las escaladas anuales de alquiler: No son lo mismo que las escaladas del año base. Si su alquiler es de PS 20 PSF en el primer año y ha acordado pagar aumentos anuales de PS 0.50 PSF, entonces su alquiler será de PS 20.50 PSF en el segundo año. Eso significa que debe tener en cuenta tanto las escaladas de alquiler como las escaladas del año base. Este es un consejo del negocio: Puede renegociar ambos cuando renueve su contrato de arrendamiento.