har du nogensinde modtaget en regning fra din udlejer, der hævder, at du skylder dem for eskaleringer i basisåret? Mest sandsynligt har du. Hver lejer, der lejer plads under en flerårig bruttoleje, pådrager sig en eskalering af basisåret, men ikke alle husker, at de var enige om det. Nogle lejere er ikke engang bekendt med udtrykket!

tro det eller ej, der er næsten helt sikkert sprog i din lejekontrakt om basisår eskaleringer. Selv hvis du gik glip af det, er du stadig på krogen for at betale for det. Denne blog hjælper dig med at forstå, hvor disse udgifter kommer fra, og hvordan du planlægger dem.

en bruttoleje består af basisleje og driftsomkostninger. Grundlejen er et fast nummer, som udlejer har forudbestemt baseret på deres investering(er) i bygningen. Driftsomkostningerne oprettes på det, der almindeligvis kaldes et basisår. Hvis du underskrev din lejekontrakt i 2015, er dit basisår 2015. Dine driftsomkostninger justeres baseret på udgifterne i basisåret, og du accepterer at betale en pro rata-andel ud over basisåret i fremtiden.

Her er et eksempel. Din husleje er $20 PSF, som består af $12 PSF i basisleje og $8 PSF i driftsomkostninger (fordi driftsudgifterne i 2015 var $ 8 PSF). Hvis driftsomkostningerne stiger i 2016 til $8,25 PSF, er du underlagt at betale den ekstra $0,25 PSF. Hvis I 2017 dine driftsomkostninger hoppe til $8.50 PSF så skal du betale en ekstra $0.50 PSF. Dette kommer som en overraskelse for nogle lejere, og for nogle kan det forårsage en større forstyrrelse af deres bundlinje.

du tænker sandsynligvis: “hvordan skal jeg nøjagtigt redegøre for disse udgifter uden en krystalkugle?”Svaret: lav et uddannet gæt. Det er ikke muligt at vide nøjagtigt, hvor meget dine driftsudgifter vil eskalere, fordi vi ikke kan forudsige stigninger i ejendomsskatter, ligesom vi ikke kan forudsige vejret (to store komponenter i driftsudgifterne). Imidlertid, vi kan se tilbage på en tre-årig historie for at måle, hvor meget driftsomkostninger er steget år-over-år.

så før du underskriver din lejekontrakt, skal du bede din mægler om at anmode om en treårig historie om driftsudgifterne fra udlejer. Og bare for at være sikker, skal du sørge for, at din lejekontrakt består af sprog, der giver dig ret til at anmode om en revision af driftsudgifterne. En god tommelfingerregel er at afsætte yderligere 2-3% af dit nuværende års driftsudgifter til næste års eskalering af driftsudgifter.

lad os være krystalklare om årlige lejestigninger: de er ikke det samme som basisårets eskaleringer. Hvis din husleje er $20 PSF i år et, og du har accepteret at betale $0.50 PSF årlige stigninger, vil din husleje være $20.50 PSF i år to. Det betyder, at du skal redegøre for både lejestigninger og basisår eskaleringer. Her er et tip af handelen: du kan genforhandle begge, når du fornyer din lejekontrakt.