Už jste někdy obdržela účet z vašeho domácího tvrdí, že jim dlužím za základní rok eskalace? S největší pravděpodobností máte. Každý nájemce, který pronajímá prostor v rámci víceletého hrubého pronájmu, způsobí eskalaci základního roku, ale ne každý si pamatuje, že s tím souhlasil. Někteří nájemníci nejsou ani obeznámeni s termínem!

Věřte tomu nebo ne, ve Vašem pronájmu je téměř jistě jazyk o eskalacích základního roku. I když jste to Zmeškali, jste stále na háku, abyste za to zaplatili. Tento blog vám pomůže pochopit, odkud tyto výdaje pocházejí a jak je naplánovat.

hrubý nájem se skládá ze základního nájemného a provozních nákladů. Základní nájemné je pevné číslo, které pronajímatel předem stanovil na základě své investice(investic) do budovy. Provozní náklady jsou vytvořeny na to, co je běžně známé jako základní rok. Pokud jste podepsali nájemní smlouvu v roce 2015, pak je váš základní rok 2015. Vaše provozní náklady jsou upraveny na základě výdajů v základním roce a souhlasíte s tím, že v budoucnu zaplatíte poměrný podíl nad rámec základního roku.

zde je příklad. Vaše nájemné je 20 USD PSV, které se skládá z 12 USD PSV v základním nájemném a 8 USD PSV v provozních výdajích(protože provozní náklady v roce 2015 byly 8 USD PSV). Pokud se provozní náklady v roce 2016 zvýší na $ 8.25 PSF, budete muset zaplatit dalších $ 0.25 PSF. Pokud v roce 2017 vaše provozní náklady skočí na $ 8.50 PSF, budete muset zaplatit dalších $ 0.50 PSF. To přijde jako překvapení pro některé nájemníky a pro některé, to může způsobit zásadní narušení jejich spodním řádku.

pravděpodobně si myslíte: „jak přesně mohu tyto výdaje účtovat bez křišťálové koule?“Odpověď: udělejte vzdělaný odhad. Není možné přesně vědět, o kolik se vaše provozní náklady zvýší, protože nemůžeme předvídat zvýšení daní z nemovitostí, stejně jako nemůžeme předpovědět počasí (dvě velké složky provozních nákladů). Můžeme se však ohlédnout za tříletou historií, abychom zjistili, o kolik se meziročně zvýšily provozní náklady.

takže než podepíšete nájemní smlouvu, požádejte svého makléře, aby od pronajímatele požádal o tříletou historii provozních nákladů. A jen pro jistotu, ujistěte se, že váš pronájem se skládá z jazyka, který vám dává právo požádat o audit provozních nákladů. Dobrým pravidlem je vyčlenit další 2-3% provozních nákladů běžného roku na eskalaci provozních nákladů v příštím roce.

buďme křišťálově jasní o ročním zvyšování nájemného: nejsou to samé jako eskalace základního roku. Pokud je vaše nájemné 20 dolarů PSF v prvním roce a vy jste souhlasili s platbou 0,50 dolarů PSF roční zvýšení pak vaše nájemné bude 20,50 dolarů PSF v roce dva . To znamená, že byste měli odpovídat za eskalace nájemného i eskalace základního roku. Zde je tip obchodu: při obnově pronájmu můžete znovu jednat.